前回のコラムでは、普通借家契約の場合、大家から「出て行ってほしい」と言われたからといって、当然に退去しなければならないわけではないことをご説明しました。契約期間が満了した場合であっても、大家側から賃貸借契約を終了させるためには、原則として「正当事由」が必要になります。

この「正当事由」の判断においては、大家側が「出て行ってほしい」と考える理由と、借主側が「住み続けたい」と考える理由の比較衡量が原則となります。大家側の事情としては、大家自身がその建物に住む必要がある場合や、建物が著しく老朽化しており、そのまま使用を続けることが危険な場合などがあります。借主側の事情としては、長年その場所に住んでいる場合や、他に容易に住み替えることができない事情がある場合などがあります。そのほかこれまでの賃貸借関係や建物の利用状況、建物の現況なども含めて、様々な事情を総合して判断されることになります。

実際の相談で多いのが、大家が「建物が古くなったので取り壊したい」と主張するケースです。耐震性の問題やアスベストなどを理由として、「この建物はもう古いので仕方がない」と説明されることもあります。しかし、建物が古いというだけで、正当事由が認められるわけではありません。建物の老朽化の程度や、実際に建替えが必要な事情なども含めて判断されることになります。建物を取り壊した後、より収益性の高いマンションに建て替えて、より多くの賃料収入を得ることが目的の場合もあります。更地にして転売利益を得ることが目的の事案もありました。そういった事案では、正当事由の有無はより厳しく審査されることになります。

正当事由の有無の判断において、重要な意味を持つ考慮要素が「立退料」です。次回は、立退料が正当事由との関係でどのような意味を持つのかをお話ししたいと思います。